Meublé ou nu : comparaison complète pour investisseurs en 2026

Selon l'Observatoire Clameur, les loyers meublés dépassent les loyers nus de 15 à 30 % selon les villes. C'est le chiffre qui attire. Mais le loyer n'est pas tout.

La distinction est d'abord juridique. Une location nue est encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Une location meublée obéit à des règles différentes, définies par la loi ALUR et précisées par le décret du 31 juillet 2015. Ce décret liste 11 éléments de mobilier obligatoires : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. Sans ces éléments, le logement ne peut pas légalement être loué en meublé — et l'administration peut requalifier le bail en location nue.

Le régime fiscal est aussi différent. En nu, les loyers sont des revenus fonciers. En meublé, ce sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au titre du LMNP. Ce changement de catégorie ouvre des mécanismes fiscaux spécifiques, dont l'amortissement — qu'on détaille dans la section suivante.

La durée du bail change également tout. Le meublé donne accès à des baux plus courts : 1 an (ou 9 mois pour les étudiants), contre 3 ans pour une location nue. Plus de flexibilité, oui. Mais aussi plus de rotation.

L'écart fiscal entre meublé et nu peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an pour un même bien. L'amortissement — accessible uniquement en meublé réel — peut annuler la quasi-totalité de l'impôt pendant 15 à 20 ans.

Deux grandes catégories. En location nue, les loyers sont imposés comme revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 %, ou régime réel avec déduction des charges et du déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global). En location meublée (LMNP), les loyers sont imposés en BIC : micro-BIC avec abattement de 50 %, ou régime réel BIC avec déduction des charges ET amortissement du bien, du mobilier et des travaux.

Le régime réel BIC permet d'amortir comptablement le bien sur 25 à 40 ans, ce qui génère une charge déductible sans sortie de trésorerie. Un investisseur qui achète 200 000 € peut déduire 4 000 à 7 000 €/an d'amortissement — souvent suffisant pour ramener le bénéfice imposable à zéro. Sur les premières années avec un crédit en cours, c'est souvent de l'impôt zéro.

Pour plus de détails sur le choix micro-BIC vs réel, consultez le guide micro-BIC ou régime réel.

Deux mécanismes réduisent l'impôt sur vos loyers — ils ne fonctionnent pas du tout de la même façon.

En location nue au réel foncier, le déficit foncier permet de déduire les charges qui dépassent les loyers. La limite : 10 700 €/an déductibles du revenu global (le solde s'impute sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans). Utile quand vous avez des travaux importants. Limité dans le temps.

En LMNP au réel BIC, l'amortissement joue autrement. Vous étalez comptablement le coût du bien sur sa durée d'usage : 25 à 40 ans pour le bâtiment, 5 à 10 ans pour le mobilier. Ça génère chaque année une charge déductible sans sortie de trésorerie. Sur un bien de 180 000 € (terrain exclu), l'amortissement annuel total tourne autour de 5 000 à 7 000 €. Un bénéfice BIC proche de zéro. Donc un impôt proche de zéro.

L'amortissement non utilisé n'est pas perdu — il est reporté sans limite de durée sur les bénéfices BIC futurs. Mais il ne peut pas créer de déficit, seulement effacer un bénéfice.

Depuis février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage pendant la détention reste intact, mais il pèse moins si vous vendez avant l'exonération complète (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour le détail du calcul d'amortissement par composants, lisez Amortissement LMNP.

Bail de 1 an en meublé contre 3 ans en nu. C'est la différence qui pèse le plus au quotidien.

En meublé, le locataire peut partir avec 1 mois de préavis (contre 3 mois en nu pour un salarié hors zone tendue). Vous récupérez votre bien rapidement si besoin, mais vous encaissez aussi plus souvent des périodes de vacance et des frais de remise en état. Le bail étudiant de 9 mois ne se renouvelle pas automatiquement — pratique pour récupérer le logement chaque été, mais ça crée un trou annuel à gérer.

Le turnover en meublé est structurellement plus élevé. Chaque rotation : remise en état, nouveau dossier, potentiellement des frais d'agence. Dans les grandes villes étudiantes (Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes), la demande est forte et la vacance courte. Dans les villes moins tendues, ce turnover peut rogner sérieusement le surplus de loyer.

En location nue, c'est la stabilité. Un locataire qui reste 5 ans, c'est zéro frais d'intermédiation, zéro remise en état entre occupants, un cash-flow prévisible. La contrepartie : vous attendez 3 ans de préavis pour récupérer votre bien, ou 6 ans si le locataire est âgé. Pas de raccourci.

Si vous déléguez la gestion en meublé à une agence, comptez 8 à 12 % HT des loyers annuels. Ce poste doit rentrer dans votre calcul de rentabilité nette — pas en note de bas de page.

Deux réformes majeures depuis 2025. Elles ne suppriment pas l'avantage du meublé, mais elles le rognent pour certains profils.

Réintégration des amortissements

Jusqu'ici, les amortissements déduits pendant la détention ne réapparaissaient pas à la revente. Désormais (art. 150 VB CGI, février 2025), ils viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value taxable. Exemple : un bien acheté 200 000 €, avec 60 000 € d'amortissements déduits sur 12 ans, vendu 230 000 €. Avant la réforme, plus-value = 30 000 €. Après, plus-value = 90 000 €. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours — exonération IR complète à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans — mais ils ne compensent pas sur des détentions courtes ou moyennes. Les résidences services (EHPAD, résidences étudiantes, tourisme classé en gestion déléguée) restent exemptées.

Loi Le Meur : fiscalité tourisme

L'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés passe de 50 % à 30 % (loi du 19 novembre 2024), et le seuil de recettes chute de 77 700 € à 15 000 €. Les meublés classés (1 à 5 étoiles Atout France) conservent un abattement de 71 % et un seuil de 83 600 €. L'écart entre classé et non classé est désormais énorme.

Declaloc : enregistrement obligatoire

Le portail Declaloc est obligatoire depuis le 20 mai 2026 pour les meublés de tourisme. Un numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces. L'amende atteint 10 000 € pour le propriétaire, 50 000 € pour la plateforme.

Pour le détail, consultez Réforme LMNP 2025 et LMNP tourisme en 2026.

Aucune formule n'est universellement meilleure. Ça dépend de votre situation fiscale, de votre horizon, de la ville et du type de bien.

Un primo-investisseur avec crédit a tout intérêt au meublé en régime réel. L'amortissement annule l'impôt sur les loyers pendant la durée du crédit, ce qui améliore le cash-flow net. L'effort d'épargne mensuel est réduit au maximum.

Un retraité peu endetté avec une TMI faible (0 ou 11 %) trouvera souvent le nu micro-foncier plus simple : abattement 30 %, déclaration en 5 minutes, pas de comptable. Si ses loyers annuels restent sous 15 000 €, l'économie fiscale du meublé réel ne justifie pas la complexité.

Un investisseur en tourisme dans une zone tendue (Paris, côte d'Azur, montagne) doit viser le meublé classé. C'est non négociable depuis la loi Le Meur : le non classé a perdu la majeure partie de son avantage.

Un investisseur patrimonial qui prévoit de garder le bien plus de 22 ans peut arbitrer différemment. La réintégration des amortissements à la revente pèse moins si vous atteignez l'exonération complète d'IR. Le meublé réel reste intéressant pendant la détention — et la sortie est fiscalement neutre à 22 ans.