Réforme LMNP 2025 : réintégration des amortissements et nouvelles règles

L'article 150 VB du CGI (Légifrance) modifie le calcul de la plus-value immobilière pour les LMNP. Avant la réforme, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value était le prix d'achat brut. Depuis le 15 février 2025, le fisc déduit du prix d'acquisition le total des amortissements déduits pendant toute la durée de détention.

Concrètement : si vous avez amorti 60 000 € sur votre bien, votre prix d'acquisition fiscal est réduit de 60 000 €. La plus-value taxable augmente d'autant. Le mécanisme porte un nom technique : la réintégration des amortissements.

L'idée derrière, c'est qu'on ne peut pas à la fois réduire son impôt annuel grâce aux amortissements et faire comme si ces amortissements n'existaient pas au moment de la revente. Le fisc récupère à la sortie une partie de l'avantage accordé pendant la détention. Logique, même si douloureux.

Les amortissements déduits avant 2025 sont aussi concernés. Quelle que soit la date d'acquisition du bien, si vous vendez après le 15 février 2025, la réintégration s'applique sur l'ensemble des amortissements passés. C'est un point que beaucoup ont découvert trop tard.

Bien acheté 200 000 €, 60 000 € d'amortissements déduits sur 12 ans, vendu 230 000 €.

Avant la réforme :

• Prix de cession : 230 000 €
• Prix d'acquisition : 200 000 €
• Plus-value taxable : 30 000 €

Après la réforme :

• Prix de cession : 230 000 €
• Prix d'acquisition corrigé : 200 000 € − 60 000 € = 140 000 €
• Plus-value taxable : 90 000 €

Sur les 60 000 € réintégrés, le taux est de 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %. Soit ~21 700 € d'impôt sur les amortissements seuls. Trois fois plus que la plus-value réelle sur l'opération.

Les abattements pour durée de détention restent applicables sur la fraction classique (les 30 000 € de gain réel). Exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Sur la fraction réintégrée, ces abattements ne jouent pas — c'est le second coup dur de la réforme.

Tous les LMNP ne sont pas logés à la même enseigne. La réforme prévoit des exemptions pour certaines catégories de biens exploités dans le cadre de résidences services sous bail commercial.

Sont exemptés :

• Les résidences étudiantes gérées par un exploitant (résidences services avec services para-hôteliers)
• Les EHPAD et résidences seniors (établissements médicalisés et résidences avec services à la personne)
• Les résidences de tourisme classées exploitées dans le cadre d'un bail commercial avec un gestionnaire agréé
• Les résidences d'affaires sous bail commercial avec services para-hôteliers

Le point commun : un bail commercial avec un exploitant professionnel qui assure au moins trois services para-hôteliers (accueil, ménage, linge, petit-déjeuner). C'est la structure contractuelle qui ouvre l'exemption, pas le type de bien.

La grande masse des LMNP en résidence gérée conserve donc l'ancien régime. Amortissements non réintégrés, avantage fiscal intact à la sortie.

Les LMNP classiques (appartements loués en direct, meublés longue durée, résidences non gérées), eux, sont pleinement concernés.

La réforme ne s'arrête pas à la plus-value. La loi de finances 2026 a relevé le taux de CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Le taux global des prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) passe de 17,2 % à 18,6 %.

Sur les loyers courants, l'impact est modeste. Sur un BIC net de 5 000 €, la hausse fait +70 €/an. Pour un LMNP au réel avec un BIC proche de zéro grâce aux amortissements, c'est quasi invisible en phase de détention.

C'est à la revente que ça mord davantage. Sur la plus-value de 90 000 € de notre exemple, passer de 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux représente ~1 260 € de plus. Ça s'accumule avec la réintégration des amortissements — chaque réforme mordant sur la même sortie.

Ces 18,6 % s'appliquent aux BIC nets positifs, aux plus-values immobilières (portion non exonérée), et aux revenus de capitaux mobiliers. Pas uniquement le LMNP.

Depuis le 20 mai 2026, tout propriétaire qui loue un meublé de tourisme doit enregistrer son bien sur Declaloc (declaloc.fr) et afficher le numéro sur toutes ses annonces.

C'est une conséquence directe de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 : créer un registre national, donner aux communes les outils pour réguler l'offre. La démarche est en ligne, gratuite, quelques minutes. Le numéro est attribué immédiatement.

Les amendes ne laissent pas de place au doute :

• 10 000 € pour le propriétaire qui publie sans numéro valide
• 50 000 € pour la plateforme (Airbnb, Booking, Abritel...) qui maintient une annonce non conforme

Airbnb et Booking ont mis en place des vérifications automatiques. Une annonce sans numéro peut être dépubliée sans préavis.

Declaloc ne concerne que les meublés de tourisme — nuitées et semaines pour clientèle de passage. Les baux meublés longue durée (1 an renouvelable) ne sont pas visés.

La réforme change les calculs de sortie, pas la logique de l'investissement.

Allonger la durée de détention reste le levier principal. Sur 20 ans, les amortissements annuels représentent une économie fiscale accumulée bien supérieure à l'impôt différé à la revente. La mécanique reste gagnante — à condition de ne pas vendre trop tôt.

Vérifier si votre bien est exempté. Résidence services sous bail commercial ? La réintégration ne s'applique pas. Un critère qui change la comparaison avec un LMNP classique.

Simuler la sortie avant d'acheter. Un bien revendu après 5 ans avec 25 000 € d'amortissements génère une note fiscale à la sortie. La calculer en amont, c'est éviter de vendre à contretemps parce qu'on n'avait pas vu venir la facture.

Pour les meublés de tourisme, le classement 1 à 5 étoiles (150-300 €, valable 5 ans) ouvre à la fois l'exemption partielle sur la réintégration et l'abattement micro-BIC à 71 %. L'écart avec le non classé est brutal depuis la loi Le Meur.

L'amortissement reste l'avantage fiscal le plus puissant de l'immobilier locatif français. La réforme le taxe en différé à la sortie. Elle ne le supprime pas.