La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a fracassé la fiscalité des meublés de tourisme non classés. L'abattement micro-BIC tombe de 50 % à 30 %, le seuil de recettes passe de 77 700 € à 15 000 €, Declaloc est obligatoire depuis le 20 mai 2026. Si vous louez sur Airbnb sans vous être adapté, vous êtes déjà sous les nouvelles règles.
Loi Le Meur : les changements clés
La loi Le Meur a été promulguée le 19 novembre 2024. Objectif affiché : freiner la prolifération des locations touristiques de courte durée dans les zones tendues. Concrètement, elle cible la fiscalité qui rendait Airbnb plus attractif que la location longue durée.
Trois coups dans la même direction : réduction drastique des abattements micro-BIC pour les meublés non classés, maintien du régime favorable pour les meublés classés (1 à 5 étoiles Atout France), et obligation d'enregistrement sur Declaloc avec des amendes qui font mal. L'écart entre classé et non classé est maintenant abyssal.
La réforme s'applique aux revenus 2025, déclarés en 2026. Ce n'est pas en cours de négociation. C'est du droit positif.
Micro-BIC tourisme non classé : le coup dur
Avant la loi Le Meur, un loueur Airbnb non classé avait le même abattement micro-BIC que la location meublée longue durée : 50 % sur les recettes, jusqu'à 77 700 € par an. C'est terminé.
Depuis les revenus 2025 : abattement 30 %, seuil à 15 000 € de recettes. Au-delà de 15 000 €, le micro n'est plus accessible — passage obligatoire au réel.
Exemple avec 12 000 € de recettes annuelles :
Anciennes règles : abattement 50 %, base imposable 6 000 €. Nouvelles règles : abattement 30 %, base imposable 8 400 €. Pour un investisseur au TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, ça fait +1 128 € d'impôts par an sur ce seul bien. Chaque année.
Pour celui qui encaisse 30 000 € de loyers touristiques non classés, le seuil de 15 000 € est déjà dépassé : régime réel obligatoire. Ce n'est pas forcément une catastrophe — l'amortissement peut compenser. Mais ça exige une comptabilité et le dépôt d'une 2031.
| Avant loi Le Meur | Après loi Le Meur | |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC | 50 % | 30 % |
| Seuil recettes | 77 700 € | 15 000 € |
| Base imposable sur 12 000 € | 6 000 € | 8 400 € |
| Surcoût fiscal (TMI 30 %) | — | +1 128 €/an |
Meublé classé : l'exception favorable
La loi Le Meur a préservé — et renforcé l'attrait — du meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles selon la grille Atout France). L'abattement reste à 71 %, avec un seuil relevé à 83 600 € de recettes.
Sur 12 000 € de recettes : un bien classé génère 3 480 € de base imposable (12 000 × 29 %) contre 8 400 € pour un non classé. Soit 4 920 € de différence — presque 2 500 € d'impôts supplémentaires par an pour un TMI à 30 %. Tous les ans.
Les meublés classés en résidence de tourisme bénéficient aussi d'une exemption partielle sur la réintégration des amortissements à la revente (réforme février 2025). Sur un bien détenu 15 ans avec 60 000 € d'amortissements cumulés, c'est une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros à la sortie.
Le classement n'est plus un détail administratif. C'est une décision fiscale.
Comment obtenir le classement ?
Le classement s'obtient via un organisme accrédité par le Cofrac. Pas de démarche en ligne : un inspecteur se déplace, évalue le logement sur une grille normalisée (surface, équipements, confort, propreté, services). Il repart avec une note de 1 à 5 étoiles.
Coût : 150 à 300 € selon l'organisme et la surface. Atout France publie la liste des organismes agréés.
Durée de validité : 5 ans. À renouveler — à mettre dans l'agenda.
Délais : 4 à 8 semaines entre la demande et la visite. Depuis la loi Le Meur, les organismes sont débordés. Engagez la démarche avant la saison si vous ne voulez pas perdre une déclaration.
Une fois classé, l'attestation doit figurer sur vos annonces. Sans elle, le fisc peut requalifier en non classé — et l'abattement à 71 % tombe.
Declaloc : enregistrement obligatoire depuis mai 2026
Le portail Declaloc est opérationnel depuis le 20 mai 2026. Obligation pour tout propriétaire qui loue à la nuitée ou à la semaine : obtenir un numéro d'enregistrement, l'afficher sur toutes les annonces.
Pas seulement les zones tendues. Un chalet en montagne, une maison en zone rurale — peu importe. Dès que c'est de la location touristique de courte durée, Declaloc s'applique.
Amendes : 10 000 € pour le propriétaire sans numéro, 50 000 € pour la plateforme qui publie une annonce non conforme. Airbnb et Booking vérifient automatiquement. Une annonce sans numéro valide peut être dépubliée sans préavis.
La procédure est en ligne, gratuite, et le numéro est délivré instantanément. Il faut un SIRET actif — les LMNP en ont un via l'INPI.
Baux longue durée (1 an, ou 9 mois étudiant) : pas concernés.
Longue durée vs tourisme classé vs tourisme non classé : que choisir en 2026 ?
Post-réforme, le tourisme non classé a perdu l'essentiel de son avantage fiscal. La comparaison ressemble à ça :
Longue durée (LMNP réel) : loyer stable, amortissement intégral, pas de Declaloc, pas de gestion hebdomadaire. Fiscalité quasi nulle pendant 15-20 ans. La base solide.
Tourisme classé : abattement micro-BIC à 71 %, loyer 2 à 4 fois supérieur sur certains marchés (ski, littoral). Gestion intensive, saisonnalité forte, Declaloc obligatoire, classement à entretenir. Rentable là où la saison justifie les contraintes.
Tourisme non classé : abattement 30 %, seuil 15 000 €, Declaloc, aucune exemption sur la réintégration des amortissements. Le seul avantage qui reste : la flexibilité sur les prix et les périodes. Difficile à défendre fiscalement en 2026, sauf au régime réel avec des charges significatives.
La décision dépend du marché local. Station de ski, bord de mer premium : le tourisme classé reste très rentable. Périphérie de grande ville : la longue durée reprend l'avantage. Utilisez le simulateur LMNP pour comparer sur votre projet.
| Critère | Longue durée (LMNP réel) | Tourisme classé | Tourisme non classé |
|---|---|---|---|
| Abattement micro | 50 % (seuil 77 700 €) | 71 % (seuil 83 600 €) | 30 % (seuil 15 000 €) |
| Amortissement (réel) | Intégral | Intégral + exemption partielle revente | Intégral |
| Declaloc | Non requis | Obligatoire | Obligatoire |
| Gestion | Simple | Intensive | Intensive |
| Vacance | Faible | Élevée (hors saison) | Variable |
| Loyer potentiel | Référence | +50 à +200 % en haute saison | +50 à +200 % en haute saison |
Questions fréquentes
Quand j'ai voulu analyser mon premier projet immobilier, aucun simulateur ne me convenait vraiment, souvent trop simplistes ou trop usine à gaz. Ce qui était au départ un simple outil personnel est devenu, petit à petit, une plateforme que j'ai eu envie de partager avec tous ceux qui veulent mieux comprendre l'immobilier. Si ça vous aide, tant mieux ; si vous avez des suggestions, encore mieux.
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