L'amortissement est ce qui distingue vraiment le régime réel LMNP du reste. 85 % des loueurs au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers (Jedeclaremonmeuble, 2025) — et c'est presque toujours grâce à lui. Vous étalez comptablement la dépréciation du bien sur plusieurs décennies, ce qui réduit le bénéfice imposable sans toucher à la trésorerie. La mécanique est précise : chaque composant a sa propre durée, et le terrain n'entre jamais dans le calcul. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente — un élément à peser dans toute projection de sortie.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement est une charge comptable, pas une sortie d'argent. Il traduit la dépréciation progressive d'un actif sur sa durée d'utilisation économique. En LMNP au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix d'acquisition du résultat BIC imposable, sans qu'un seul euro ne quitte votre compte.
C'est réservé au régime réel BIC. En micro-BIC, vous avez un abattement forfaitaire de 50 % — mais vous ne pouvez pas amortir. La différence se creuse dès qu'un crédit est en jeu : l'amortissement s'ajoute aux intérêts, à la taxe foncière, aux charges de copropriété, et l'ensemble réduit souvent le bénéfice à zéro.
Le droit fiscal français autorise cet amortissement depuis des décennies sous l'article 39 du CGI (Légifrance, art. 39 CGI). La méthode retenue est l'amortissement par composants : le bien n'est pas amorti d'un bloc, mais décomposé en éléments distincts, chacun avec sa propre durée de vie. La toiture s'use moins vite que le mobilier. La structure du bâtiment dure bien plus longtemps que les installations électriques. C'est cette logique que le fisc a entérinée.
Les composants et leurs durées d'amortissement
Le Code général des impôts ne fixe pas de durées légales précises pour les composants immobiliers. C'est l'usage professionnel, codifié par les experts-comptables spécialisés LMNP, qui a établi des fourchettes standards — reconnues par l'administration en cas de contrôle.
Règle absolue : le terrain n'est pas amortissable. Un terrain ne se déprécie pas dans le temps. On estime sa valeur entre 15 % et 30 % du prix total selon la localisation. Hyper-centre parisien : la part terrain peut monter à 40 %. T2 standard en province : 20 % est une hypothèse courante. Ce pourcentage s'applique au prix d'acquisition (acte de vente), frais de notaire inclus si vous les immobilisez.
| Composant | Part du prix (hors terrain) | Durée d'amortissement | Annuité sur 144 K€ |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | ~50 % | 50–80 ans | ~900 €/an |
| Toiture | ~10 % | 25 ans | ~576 €/an |
| Installations techniques (électricité, plomberie) | ~15 % | 15–20 ans | ~1 080 €/an |
| Agencements intérieurs (menuiseries, revêtements) | ~15 % | 15 ans | ~1 440 €/an |
| Mobilier (meublé) | ~10 % | 5–10 ans | ~1 440 €/an |
Calcul step-by-step : exemple sur un T2 à 180 000 €
T2 acheté 180 000 € (frais de notaire inclus), loué meublé 850 €/mois, soit 10 200 € de loyers annuels.
Étape 1 — Extraire le terrain. On retient 20 % du prix total : 180 000 × 20 % = 36 000 € de terrain, non amortissable. Base amortissable : 144 000 €.
Étape 2 — Décomposer par composant. En appliquant les proportions du tableau ci-dessus :
- Gros œuvre : 144 000 × 50 % = 72 000 € ÷ 60 ans = 1 200 €/an
- Toiture : 144 000 × 10 % = 14 400 € ÷ 25 ans = 576 €/an
- Installations techniques : 144 000 × 15 % = 21 600 € ÷ 17 ans = 1 271 €/an
- Agencements : 144 000 × 15 % = 21 600 € ÷ 15 ans = 1 440 €/an
- Mobilier (estimé 8 000 €) : 8 000 € ÷ 7 ans = 1 143 €/an
Amortissement total annuel : ~5 630 €.
Étape 3 — Résultat BIC. Loyers 10 200 € − charges réelles (intérêts 2 400 €, taxe foncière 750 €, assurance PNO 150 €, frais comptables 500 €) = résultat avant amortissement 6 400 €. Après déduction des 5 630 € d'amortissement : BIC imposable = 770 €. À 30 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt tombe à environ 365 €/an — contre 3 000 € au micro-BIC.
La réserve d'amortissement : comment fonctionne le report ?
L'amortissement LMNP obéit à une règle spécifique qui le distingue du déficit foncier. En location nue, le déficit foncier se déduit des revenus fonciers puis du revenu global dans la limite de 10 700 €. En LMNP réel, la logique est différente.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC. Si votre résultat avant amortissement est positif à 3 000 € et que vos amortissements s'élèvent à 5 630 €, vous ne déduisez que 3 000 € cette année-là. Les 2 630 € restants ne disparaissent pas : ils sont mis en réserve et reportés sur les exercices suivants, sans limitation de durée.
C'est l'un des avantages les plus solides du statut. Un bien financé à crédit sur 20 ans accumule des réserves d'amortissement pendant les premières années — quand les intérêts d'emprunt sont élevés et réduisent déjà le bénéfice. Ces réserves sont ensuite mobilisées une fois le crédit soldé, quand les charges diminuent mais que les loyers restent constants. La protection fiscale peut durer 25 à 30 ans sur certains dossiers.
Les amortissements mis en réserve ne se déduisent pas du revenu global — contrairement au déficit foncier réel de la location nue. Ils s'appliquent uniquement sur les BIC futurs du même bien.
Amortissement et plus-value à la revente : ce qui a changé en 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent en déduction du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente (Légifrance, art. 150 VB CGI).
Avant la réforme. Un bien acheté 180 000 € et revendu 210 000 € après douze ans générait une plus-value brute de 30 000 €. Les abattements pour durée de détention (6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR, 1,65 % pour les prélèvements sociaux) réduisaient l'assiette taxable.
Après la réforme. Vous avez déduit 60 000 € d'amortissements sur douze ans : votre prix d'acquisition fiscal tombe à 120 000 €. La plus-value brute passe à 90 000 €. Les abattements pour détention s'appliquent toujours — mais sur une base trois fois plus grande. Ça change le calcul de sortie.
Ce que la réforme ne touche pas. Les amortissements sur le mobilier ne sont pas réintégrés. Les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme classées avec gestion) sont exemptées. Pour le détail complet des exemptions et l'impact chiffré par scénario de revente, consultez l'article dédié à la réforme LMNP 2025.
La réponse la plus cohérente : allonger la durée de détention au-delà de 22 ans (exonération totale d'IR) et 30 ans (exonération des prélèvements sociaux), ou cibler des biens en résidence de services. L'amortissement reste très avantageux pendant la détention. C'est à la sortie que le calcul change.
Questions fréquentes
Quand j'ai voulu analyser mon premier projet immobilier, aucun simulateur ne me convenait vraiment, souvent trop simplistes ou trop usine à gaz. Ce qui était au départ un simple outil personnel est devenu, petit à petit, une plateforme que j'ai eu envie de partager avec tous ceux qui veulent mieux comprendre l'immobilier. Si ça vous aide, tant mieux ; si vous avez des suggestions, encore mieux.
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