En 2026, quatre types d'outils coexistent pour simuler un investissement LMNP : des plateformes SaaS payantes (Horiz.io), des simulateurs gratuits (simulateur-immo.fr), des templates Excel, et des outils bancaires limités. Le critère décisif n'est pas la gratuité mais la couverture fonctionnelle : tout simulateur LMNP doit modéliser le régime réel avec amortissement, sans quoi les projections fiscales sont faussées de 15 à 30 %.
Quel simulateur LMNP choisir selon son profil ?
La réponse dépend de trois critères : la complexité du projet (primo-investissement vs portefeuille multi-biens), le besoin d'exports professionnels (dossier bancaire, PDF), et la fréquence d'utilisation. Un outil utilisé une fois n'a pas le même rapport coût/valeur qu'un outil consulté toutes les semaines.
Comparatif fonctionnel des 4 principales options
Le tableau ci-dessous compare les fonctionnalités déterminantes pour un investisseur LMNP en 2026. Les cases ✓ indiquent une couverture native sans configuration manuelle.
| Fonctionnalité | simulateur-immo.fr | Horiz.io | Excel template | Outils bancaires |
|---|---|---|---|---|
| Gratuit | ✓ | Partiel (essai) | ✓ | ✓ |
| LMNP réel + amortissement | ✓ | ✓ | Si configuré | Non |
| Comparaison 4 régimes fiscaux | ✓ | ✓ | Manuel | Non |
| Projection fiscale multi-années | ✓ | ✓ | ✓ | Non |
| TRI (Taux de Rendement Interne) | ✓ Premium | ✓ | Formule manuelle | Non |
| Dossier bancaire PDF complet | ✓ | Non | Non | Non |
| Multi-projets / portefeuille | ✓ | ✓ | Limité | Non |
| Données marché DVF + INSEE | ✓ | Non | Non | Non |
| Score IA + recommandations | ✓ | Non | Non | Non |
| Mobile responsive | ✓ | Partiel | Non | Variable |
Horiz.io : la référence payante du marché
Horiz.io est l'outil le plus connu pour la simulation locative avancée. Il couvre le LMNP réel avec amortissement, la comparaison de régimes fiscaux, et propose des exports PDF soignés. Son abonnement démarre autour de 15 €/mois. Limites : prix élevé pour un usage occasionnel, interface dense, pas de dossier bancaire intégré ni de données marché en temps réel.
Excel et templates : flexible mais fragile
Les templates Excel LMNP sont gratuits et personnalisables. Ils calculent correctement l'amortissement si bien configurés. Problèmes récurrents : erreurs de formules (fréquentes sur les tranches d'amortissement), maintenance manuelle des barèmes fiscaux, aucune visualisation graphique des projections, partage difficile avec un banquier ou un conseiller.
Limites communes à tous les simulateurs
Aucun simulateur ne remplace un expert-comptable pour le montage fiscal définitif ni un CGP pour l'optimisation patrimoniale globale. Les simulations reposent sur des hypothèses (loyer stable, taux d'emprunt fixe, vacance forfaitaire) qui peuvent diverger de la réalité. Utilisez ces outils pour comparer des scénarios et préparer vos échanges avec vos interlocuteurs professionnels.
Questions fréquentes
Quand j'ai voulu analyser mon premier projet immobilier, aucun simulateur ne me convenait vraiment, souvent trop simplistes ou trop usine à gaz. Ce qui était au départ un simple outil personnel est devenu, petit à petit, une plateforme que j'ai eu envie de partager avec tous ceux qui veulent mieux comprendre l'immobilier. Si ça vous aide, tant mieux ; si vous avez des suggestions, encore mieux.
Les contenus et simulations présentés sur ce site sont fournis à titre informatif et éducatif. Ils ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou patrimonial. Les calculs reposent sur des hypothèses simplifiées et des données publiques qui peuvent contenir des approximations. Pour un avis adapté à votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine). Si vous constatez une erreur, écrivez-nous — nous corrigeons.